自分の家を貸すことにした場合、知っておくべき5つの注意点と賃貸までの流れまとめ

自分の家を貸す
急な会社の転勤などで引越しをする場合、「他の人に自分の家を貸す」という選択肢もあります。巷では大家さんになって不労所得や不動産経営を勧める本もあります。賃貸で得た利益で物件購入や新築持ち家を建てたりする人もいます。

ただ人に家を貸す前に、入居者のリスク管理や経営にかかわる費用をしっかりと計算する必要があります。不動産賃貸契約について深く学びそのメリットデメリットをよく比較検討したうえで決定することをお勧めします。

主な5つの注意点をまとめてみました。

賃貸にするなら、知っておくべき5つの注意点

1.内装費がかかる

自分が今まで使用していた分には全く気にならなかったクロスの汚れやフローリングの傷、そのままで人に貸せますか?
そう、借り手の側に立って考えれば容易にわかることですが、新築ほどではなくてもそこそこキレイなところに住みたいですよね^^;

もちろん今の家の状態にもよりますが、必ずかかる部分としては、
クロスの張替、畳の入れ替え、クリーニングがあげられるでしょう。

また場合によっては、キッチンや、バスやトイレなども修理や交換をして、入居までに結構な費用がかかります。
マンションだと30万円以上、一軒家だと最低でも50万円はかかることを計算に入れておかなければいけません。

 

2.家主と借主が支払うものを把握しておく

家の近所が賃貸広告に出ていて「家賃15万円」とあった場合、自分の家も貸したら丸々15万円相当の家賃が毎月入ってくるんじゃないか!!
それはすばらしい!と勘違いしがちですが・・・

実は貸主が払わなければならない費用が結構あります。
例えば、固定資産税、共益費、管理組合費などがあるでしょう。

自分の家やマンションを貸す場合にはこうした収入と支出をすべて洗い出し、本当にやっていけるか、最終的に家賃をしっかりと計算しておく必要があります。

 

3.借り手がつかない場合、その間は支払いローンだけが残る

不動産との契約が済み、賃貸募集を始めたものの、なかなか借り手、入居者がつかないということが十分あり得ます。
もともと需要がどれだけあるのか、あとはたまたま近所で賃貸募集がたくさんあり競合が多い、などにより借り主がつかない期間が意外に長い場合があります。

そうなると焦って家賃を下げる必要が生じ、また空き家期間が長くなることで資産価値が減るかもしれませんが、その辺りのリスク管理は大丈夫でしょうか?
注意すべき2つ目のところで、「収入と支出を計算する」ことを書きましたが、もし収入が支出を下回ってしまうと維持できなくなってしまいます。

というわけで、賃貸をする場合、最低でも募集後数か月は借り手がつかないことを想定しておくといいでしょう。

 

4.不動産会社に支払う手数料

もし賃貸契約を結ぶことができたら、手数料として1か月分の家賃を不動産会社に支払うことになります。
実際に自分のもとに家賃が入ってくるまでには、もう1か月待たなくてはいけません。

「敷金をもらえるんじゃないの?」と考える人もいることでしょう。
確かに「敷金2か月分」を払ってもらうケースは多く、当座はそれでしのげるかもしれません。
しかし敷金は賃貸契約に基づいて経費を差し引き、退去の際には返さなければなりません。

借主が急に引っ越すことになった場合、敷金分のお金を持っていないと今度はこちらが支払うことに困ることになります。
というわけで、不動産会社に支払う手数料と受け取れる家賃の時期もしっかり頭に入れておきましょう。

 

5.急に戻りたいと思っても戻れないかもしれない

「転勤などで3年間地方に引越し、その後また帰ってくる予定」、という方もおられるでしょう。
この場合2種類ある契約の種類の内「定期借家契約」を選択することで、賃貸を行う期間を最初から契約に盛り込むことができます。
(もう1つの契約の種類は「普通借家契約」。)

ですが、実は「賃貸借契約の解約」の記事でも書きましたが、
借地借家法の「借り手は強制的に退室を命ぜられることはない」という部分により、すぐに出ていってほしいのに出ていってくれないケースがあり得ます。

もちろん最終的には退去してもらえるわけですが、自分が予定している日付に合わせて借主が引越ししてくれない可能性もあるということを考慮に入れておきましょう。

とまあ、人に貸すときに注意すべき5つの点をまとめてきたわけですが、これは頭に入れておくべき点であって、必ずしも賃貸が損ばかりするものではありません。

収支を計算しておくことは当たり前のことですし、入居者についても選定の時点でしっかりとチェックすればそれほど大きな問題にはならないでしょう。

むしろ、いい借主に家を貸し、定期的な家賃収入を得られることの方が多いと言えます。
では実際に家を貸すことにした場合、どんな流れになるのかまとめてみました。

 

自分の家を人に貸すまでの流れ

家を人に貸す
1.相場を知り、賃料の目安を立てる
2.収支を計算する
3.賃料の査定を不動産会社に依頼する
4.正式に依頼し、契約をする
5.賃貸条件を決定後、入居者を募集
6.入居希望者への対応、条件交渉を行う
7.入居申込者を決め、賃貸借契約を結ぶ
8.入居後は管理を依頼する

8つほどの段階がありますが、要は、
自分の家を幾らくらいで貸せるかを知り、プロの不動産仲介業者と相談するということになります。

家賃を決めるのに重要なのは、あなたのマンション、一戸建ての価値がどれくらいあるのかでしょう。

 

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